Cuando nos mudamos a una vivienda de nueva construcción suelen aparecer las conocidas “grietas de asentamiento” cuando se producen estas situaciones, nos planteamos muchas cuestiones ¿quién tiene capacidad para interponer la demanda? ¿qué hay que hacer? ¿se puede exigir responsabilidad a la comunidad o la promotora-constructora del edificio?

En el caso de que aparezcan defectos constructivos en los elementos comunes del edificio, la legitimación para interponer una demanda corresponde al presidente de la comunidad de vecinos. No obstante, si el presidente decide no demandar, por la razón que estime conveniente, los propietarios pueden interponer la demanda cuando afecte a los elementos comunes, ya que cada propiedad puede ejercer la acción que estime pertinente para defender el interés de su participación indivisa en los elementos comunes.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que aquellos defectos producidos a causa del asentamiento del edificio son habituales, por tanto, se trata de un supuesto de fuerza mayor que no produce responsabilidad.

Otro punto a tener en cuenta a cerca de la responsabilidad por daños, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño (LOE art. 17.8) no es exigible a los agentes que intervienen en el proceso de la edificación  (constructores, promotores).

Ahora pasamos a un supuesto totalmente diferente, un edificio que presenta defectos de construcción, ¿qué podemos hacer? en estos casos podemos optar por: la reclamación a todos los agentes intervinientes, ya sea; promotora, constructora, arquitecto…., o bien, se puede dirigir la reclamación contra alguno en concreto.

Para optar por la opción que más nos convenga, hay que tener en cuenta que cada uno de los agentes intervinientes en el proceso constructivo responde de los daños y perjuicios causados por los vicios y defectos ocasionados por su actividad. Por esta razón, si el motivo que ha producido el desperfecto de la obra se encuentra perfectamente delimitado, no hay problema alguno. No obstante, en el supuesto de no estar determinado a quién le corresponde la responsabilidad, aparece delimitado el grado de causalidad, es decir, la responsabilidad de cada una de ellas en la producción del defecto de la obra.

Sin embargo, si concurren varios responsables, pero no es posible determinar el grado de participación de cada uno de ellos en el resultado, la LOE establece el principio de solidaridad.

No obstante, el promotor responde solidariamente con el resto de agentes que han participado en la construcción de la obra, ante los adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (LOE 17.3).

En el supuesto de que el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responden solidariamente (LOE art. 17.5). También cuando la dirección de obra se pacta de modo conjunto con más de un técnico, los mismos responden solidariamente (LOE art. 17.7).

La responsabilidad solidaria habrá de ser declarada por el tribunal:

  • Cuando no se pueda individualizar la causa de los daños, ya que, en caso contrario, procede la condena individual del causante.
  • Cuando a pesar de quedar probada la concurrencia de culpa, no se pueda precisar el grado de actuación de cada agente en el daño ocasionado.
  • En todo caso respecto del promotor, lógicamente si ha sido demandado, puesto que a pesar de la imposición de responsabilidad solidaria del LOE art. 17.3, no puede ser condenado si no es demandado.