Una de las cuestiones que más dudas produce en nuestros clientes, es la impugnación de las juntas de propietarios. Por eso hemos decidido dedicar este post a aclarar las dudas y posibilidades en relación con esta figura.

Los supuestos en los que es posible la impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios puede producirse en los siguientes casos:

• Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Respeto a las personas habilitadas para impugnar los acuerdos son:

• Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, es decir, que hubiese votado negativamente en la junta, pues en caso de haber votado a favor no podrá impugnar el acuerdo. Mención aparte merece la abstención, pues en este supuesto no puede acudir a la vía judicial para impugnar el acuerdo, debe indicar que salva su voto al acuerdo, para entonces sí poder impugnar el acuerdo de la junta de propietarios.
• Los ausentes por cualquier causa, siempre que en los treinta días naturales siguientes, comuniquen al Secretario o Presidente de la Comunidad su voto en contra del acuerdo, en caso de no contestar en dicho plazo, su voto computará a favor del acuerdo .
• Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

¿Qué acuerdos son nulos y cuáles son meramente anulables?

Son anulables, los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios.

Son radical o absolutamente nulos los acuerdos que:

• Infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención.
• Sean contrarios a la moral o el orden público.
• Impliquen un fraude de Ley.

Es posible la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios ante los tribunales. El procedimiento adecuado para impugnar los acuerdos de la Comunidad es mediante el procedimiento ordinario,  previsto en el artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se decidirán mediante este procedimiento, con independencia de la cuantía que se reclame, el ejercicio de  las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.

El juzgado competente en esta materia es el del lugar dónde se encuentre el inmueble.

Por último, para impugnar un acuerdo tenemos dos plazos diferentes, uno de tres meses y otro de un año, dependiendo del tipo de acuerdo que se impugne.

La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

El apartado 2 del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para impugnar los acuerdos de la junta el propietarios, hay que estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Tras esta regla general, establece una excepción, por la cual no será obligatorio cumplir con esta condición, cuando lo que se pretenda sea la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación de los propietarios en los gastos de la comunidad.